Quelles solutions pour se prémunir de loyers impayés ? ( Crédits:Adobe Stock)
CNP Assurances propose aux locataires en contrat précaire de se porter garant et de jouer les intermédiaires auprès des propriétaires pour qu'ils puissent trouver un logement. Qu'en pensent les bailleurs ?
C'est entendu: les loyers impayés, même si le taux de locataires insolvables n'est que de 3% environ, est la hantise de tout propriétaire. Pour garantir le paiement du loyer, l'État a bien pensé à la garantie Visalea mais le dispositif est loin d'avoir convaincu les propriétaires: deux ans et demi plus tard, à peine plus de 35.000 bailleurs ont opté pour ce contrat de cautionnement, selon le site dédié www.visale.fr. «Pour beaucoup de propriétaires, l'État ne constitue pas forcément une garantie car ils redoutent les contraintes administratives», glisse Hélène Bouvignies, consultante juridique à la Chambre nationale des propriétaires.
Une compagnie d'assurances, CNP Assurances en l'occurrence, tente de profiter de la brèche en proposant une solution censée non seulement rassurer les propriétaires mais aussi et surtout faciliter la tâche des locataires qui peinent à trouver un logement. Les bailleurs, certainement traumatisés par les loyers impayés, exigent que les locataires respectent des critères stricts: être en CDI, gagner trois fois le montant du loyer et disposant d'un garant. «Les personnes en CDD, en «free-lance» ou encore autoentrepreneurs sont pourtant pour beaucoup solvables», rétorque Magali Noé, en charge du développement digital chez CNP Assurances qui précise avoir également parmi ses clients des divorcés et même des étrangers en CDI parce qu'ils n'ont pas de garant qui vit en France.
Baptisée Youse (du nom de la solution digitale de CNP, ndlr), cette offre de garantie locative repose sur le principe suivant: CNP Assurances se propose d'être non seulement le garant du contrat de bail mais également l'intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. Concrètement, le locataire adresse son loyer (charges comprises) ainsi qu'une commission (3,8% du loyer) à la compagnie d'assurances qui reverse le loyer au propriétaire chaque mois à date fixe. «En plus du salaire fixe, nous prenons en compte les rémunérations variables, l'épargne et les pensions alimentaires. Par ailleurs, le revenu mensuel doit être égal à 2,5 fois le loyer au lieu de trois habituellement», explique Magali Noé.
En cas d'impayé, CNP Assurances s'engage à continuer à régler les loyers pendant 18 mois, «ce qui correspond à la durée moyenne des démarches pour procéder à l'expulsion d'un locataire». «Au premier impayé, nous alertons le propriétaire. À partir du troisième, nous l'invitons à lancer des démarches pour expulser le locataire et en trouver un autre», explique Magali Noé.
La garantie Visale, de son côté, couvre pourtant une période deux fois plus large: 36 mois d'impayés de loyer tout au long de la durée du bail (et non plus uniquement les trois premières années). Surtout, là où le locataire doit payer une commission pour souscrire à Youse, la garantie Visale est, elle, gratuite. Ajoutez à cela: ils (les bénéficiaires de Visale) doivent avoir moins de 30 ans. Ce qui, du coup, restreint le champ des possibles.
Qu'en pensent les propriétaires? La réponse est cinglante. «Ils préfèrent la garantie loyers impayés classique car les locataires qui souscrivent une garantie Visale ne sont pas assez solvables à leurs yeux, affirme Hélène Bouvignies. Les procédures d'expulsion sont interminables et ne sont pas garanties par Visale ou CNP assurance contrairement à la garantie loyers impayés». Entre 15 et 20% des propriétaires bénéficient d'une assurance loyers impayés, selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal logement. Pour tenter de séduire plus de locataires et de propriétaires, Action Logement vient d'apporter plusieurs modifications à son dispositif: il sera étendu à l'ensemble des étudiants de moins de 30 ans du parc privé mais également social, a annoncé ce mercredi Lucie Cahn, directrice générale de l'Association pour l'accès aux garanties locatives.
Quid de la solution de CNP Assurances dont les bénéficiaires sont a priori plus solvables? «Pourquoi pas? Mais après 18 mois que fait-on? La durée de la garantie est trop courte. Le bailleur sait que le locataire ne paie pas et il ne peut rien faire si ce n'est attendre la fin du non-paiement pour l'expulser». Voilà qui ne risque pas d'améliorer les relations entre les bailleurs et les locataires.
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